주택담보대출 LTV DTI 좋구만

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오늘은 전에 포스팅에서 말씀드린 바와 같이 주택 융자에 대해 다시 이해하려고 합니다.보상이 많은 부자가 아닌 이상, 한국에서는 집을 살 때 전액 금품으로 사는 사람은 거의 없죠.

거의 일상적으로는 은행에서 대출을 받아 집을 사는데, 방의 한 칸은 나가고 나머지는 은행이라고 할 정도로 대출을 받아서 집을 사는 경우가 서민의 대부분입니다.그렇다면 은행이 얼마나 빌려줄까요?은행은 개인의 대출 상환 능력을 평가해 대출금을 정하거든요.LTV, DTI, DSR는 이런 대출 상환 능력을 평가하는 기준입니다.

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LTV는 Loan To Valueratio의 약자로, 담보가치(주택정가) 대비 대출의 비율입니다.계산식으로 표현하자면

이렇게 됩니다~만약 1억원의 아파트 LTV가 60%라면

X치를 구하면 6천만원입니다.즉, 6천만원까지 대출이 가능하다는 말이다. 주택담보가치(주택추천가격)는 KB부동산가격, 은닉천가격액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가자료를 통해 담보가치가 결정된다.​

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DTI는 Debt To Incomeratio의 약자로 총부채상환비율을 말합니다.대출을 받으려는 가계의 총소득에서 모든 주택담보대출의 연간 원금(원금+이자) 상환액+기타 대출의 연간 이자 상환액이 차지하는 비율을 말하며, 부채 상환 추천 가격이 총소득의 일정 비율을 넘지 않도록 대출을 제한하는 역할을 합니다.계산식으로 표현하자면

이렇게 될 거예요.만약 제 연봉이 5천에서 담보 대출을 받고 있는 것 외에 다른 대출이 아닌 DTI가 60%라면

X치를 구하면 3천 만원이 되고 있으며 이를 메인으로 대출 가능 여부를 결정합니다.DTI는 부동산 담보물의 크기만 대출 한도로 정하는 LTV와는 차이가 있는 것으로 알려졌다. 국가에서 DTI 기준이 엄격하게 적용되면 담보가치가 높아도 연봉이 충분해야 대출을 받을 수 있다는 것이다. ​

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DSR은 Debit Service Ratio의 약자로 부채원리금의 총상환비율을 말합니다.대출을 받고자 하는 가계의 총소득에서, 모든 대출 연간 원리금(원금+이자)상환액+그 외 대출의 연간 원리금(원금+이자)상환액이 차지하는 비율을 가리킵니다.DTI와 달리 다른 대출의 이자만 고려하는 것이 아니라 원금 상환도 함께 고려합니다. 계산식으로 표현하자면

아직까지 한국에서는 DSR을 고려하지 않고 LTV와 DSI를 함께 고려해 대출 할인을 결정합니다.현재 한국에서는 생각하지 않는 평가기준이므로 예시없이 진행하겠습니다.

자,그러면우리나라에서시행하고있는주택담보대출에대해서재이해해보도록하겠습니다.​ 이 사이의 포스팅에도 적었지만 20년 2월 20일 정부에서 내놓은 부동산 정책으로 조정 대상지 역의 LTV를 변경했다고 한다.(2020년 3월 2일 시행)​, 아래 표는 3월 2일 변경되는 LTV를 기준으로 작성된 도표입니다.

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2020년 3월 2일 이전에 취득된 분양권을 소지하신 분은 상기 표의 LTV, DTI가 아닌 기존 LTV, DTI을 적용 밧우시프니습니다. (2020년 3월 2일 이전 계약자:조정 대상 지역 LTV 60%(9억원 초과분 같다)​ 단 대출 규제의 시행일 3월 2일부터 분양권을 신규로 취득하거나 기존 주택에 대한 담보 대출을 받우시료눙들은 위 표에 해당하는 개정된 LTV, DTI을 적용되도록 도에시프니스입니다. 개인 LTV와 DTI를 계산해서 대출이 실행이 되는데 예를 들어 보겠습니다.​ 조정 대상 지역의 시가 9억원 이하 1주택 세대 예외에 제가 해당하는 사려는 집값이 5억원으로 제 연봉이 2천 만원으로 내가 대출에 필요한 금액이 2억원으로 30년간 원리금의 대출에 이자가 3%로 가정하고 보프시스프니다. ​ 모든 가정 사항을 고려해서 보면 LTV50%, DSI50%에 해당하게 도에은스프니다. ​ 다른 대출이 하나도 없다면 5억 LTV 50%니까 2.5억까지 대출 가능하며 2억 대출이 가능합니까?하지만 DSI는 해당되지 않기 때문에 대출을 받을 수 없습니다. ​ 2억에 대한 원리금을 구하면 원금+이자 만큼(2억/30년)+(2억 X3%)=약 667만원+600만원=1267만원 ​(1267만원/2000만원)X100, 대략 63%인 데 키 쥬은송인 50%를 넘어 대출이 실행되고 없습니다요.

위의 표를 제대로 보려면 투기과열지구, 조정대상지역을 정부가 정하는 기준을 우리가 알기까지는 아니더라도 어느 지역이 지정돼 있는지는 검증해야 할 것입니다.​

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현재 지정 상황이며, 노란색은 이번에 신규 지정 지역입니다.정부가 정책을 너무 자주 바꾸다 보니 솔직히 은행 직원들조차 수시로 바뀌는 규정에 따라 모든 내용을 숙지하지 못하는 경우도 있다고 합니다. 이런 경우 대출이 가능함에도 불구하고 은행 직원의 말만 믿고 대출을 받지 못하는 상황도 발생합니다.본인이 잘 숙지해야 불금품을 방지할 수 있으니 어렵더라도 잘 읽어보세요.^^

유튜브에 LTV, DTI, DSR에 대해 간단히 설명한 영상이 있어 링크합니다. https://youtu.be/uctJUCVpYko

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