[머니 컨설팅]투기지역도 짱

[머니컨설팅] 투기지역도 70%까지 주택담보대출 가능 B7면 1단 기사 입력 2020년 03월 10일 저녁 3:04 최종 수정 2020년 03월 10일 저녁 9:04

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Q. 서울에서 직장을 다니는 무주택자 박모 씨(41)는 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 대출을 알아보고 있습니다. 가급적 서울에 집을 구하고 싶습니다만 자금사정상 수도권까지 검토중입니다. 하루 이틀 전에 정책이 바뀌면서 대출한도가 줄어 걱정이에요.A. 부동산 대출 규제는 2017년 현 정부 출범 이후 거의 예외 없이 등장하는 카드입니다. 대출 없이 집을 살 수 있는 사람이 많지 않아 이익원을 관리하면 집값을 제어하는 데 도움이 된다는 판단에서입니다.2018년 ‘9·13 대책’은 조정 대상 지역에 집이 있는 사람에게 추가 주택 구입을 위한 융자를 일절 인정하지 않는다는 것이 골자였습니다. 1년 3개월 후인 2019년 ‘12.16 대책’이 발표되었습니다. 무주택자라도 투기지역이나 투기과열지구에 있는 15억 원 초과 주택을 구입하기 위한 대출이 금지됐습니다. 15억 원 이하 중에서도 9억 원을 초과하는 금액에 대해서는 기존 40%였던 주택담보인정비율(LTV)을 20%만 적용했습니다.투기지역과 투기과열지구에만 적용되는 바람에 규제가 적용되지 않는 인근 지역에서 풍선효과가 나타났습니다. 이에 따라 정부는 올해 220 대책까지 내놓았지만 조정 대상 지역을 확대해 대출 한도를 더 줄인다는 내용을 담았습니다. 경기 수원시 영통구, 안양시 만안구 등이 조정 대상 지역에 추가되면서 지금까지 60%였던 조정 대상 지역의 LTV는 50%로, 특히 9억 원 초과분은 30%로 낮아졌습니다.문제는 일련의 대출 규제가 다주택자와 무주택자, 투자자와 실수요자를 크게 구별하지 않는다는 것입니다. 박 씨처럼 무주택자라도 9억 원 이상의 고가 주택을 구입하려면 대출한도 축소로 자금조달 계획을 세우는 데 어려움을 겪을 수밖에 없기 때문입니다.아파트를 분양받았다고 해도 사정은 크게 다르지 않습니다. 하루 이틀 전 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 기준에 따라 분양가보다 시세가 높은 경우가 종종 발견되지만 입주 시 금액이 9억 원 또는 15억 원 이상 분양권을 보유한 사람이라면 잔금 조달 계획을 다시 알아야 합니다.대출한도가 제도적으로 낮아진 상황에서 박 씨처럼 최대한 많은 대출을 받기를 원하면 주택금융공사의 주택담보대출을 살펴보는 게 합리적입니다.다만 조건이 까다롭습니다. 5억6억 원 초과 주택은 대상이 되지 않을 뿐 아니라 부부 합산 소득, 주택 보유 여부 등에 따라 대출 자격이 제한된다는 점도 염두에 둬야 합니다. 구체적인 자격증은 주택금융공사 홈페이지나 콜센터를 통해 이해할 수 있습니다. 자격이 주어지면 대출한도, 금리, 수수료 등 조건이 다른 상품보다 월등한 점이 많기 때문에 그것을 우선적으로 검토하는 것이 유리합니다.시중은행의 LTV로는 부족하고 주택금융공사의 대출 자격이 없어 자금 조달에 어려움이 있는 실수요자라면 차선책으로 신용대출, 퇴직금 담보대출, 사내기금 대출, 생활안정자금 목적의 주택담보대출을 이용해 보는 것도 한 방법입니다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출은 이미 구입한 주택을 담보로 연 1억 원 한도에서 취급할 수 있습니다. 15억 원이 넘는 주택의 경우 구입 목적의 대출은 116대책으로 금지됐지만 생활안정자금 대출은 아직 가능합니다.상환방식을 원금균등분할상환이 아닌 원리금균등분할상환 방식으로 하거나 모기지신용보증(MCG) 등 상품을 추가하면 최대 대출액이 증가할 수 있습니다. 만약 한도가 부족하다면 이를 참고해야 합니다.신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 www.donga.com/news/article/all/20200309/100083723/1

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