2020년 달라지는 부동산 이야~~

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정부가 강력한 규제책을 담은 12.16 대책을 전격 발표하자 2019년 부동산 시장은 진정 국면으로 접어드는 분위기라는 것이다. 12.16 대책 개정안이 본격 시행되는 2020년 부동산시장은 세제, 대출 등 여러 분야에서 변화가 나타날 것으로 전망된다. 특히 다주택자에 대한 규제가 더 강화되기 때문에 기존 주택 보유자나 주택을 취득할 예정인 사람은 바뀌는 제도를 미리 파악해 자산관리계획을 세워야 한다는 것. 부동산114(www.r114.com)가 2020년경 새로 시행되거나 변경될 부동산 제도를 정리한 것으로 알려졌다.

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[1월] 양도세 장기보유특별공제 혜택을 축소하고 2020년부터 9억 원 초과 고가주택을 양도할 경우 장기보유특별공제 혜택이 축소되고 있습니다. 장기보유특별공제란 소득세법에 따라 토지나 건물의 양도소득세를 계산할 때 보유기간을 고려해 일정 일정하게 추석을 공제하는 제도를 말합니다 지금까지는 9억 원이 넘는 고가주택 소유자도 1가구 1주택이면 거주 여부와 기간에 상관없이 9억 원이 넘는 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았습니다. 하지만 2020년 1월부터는 매도하는 주택에 2년 이상 거주라는 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지 공제됩니다.[1월] 전세자금 대출 후 신규 주택구입제한 전세자금 대출을 이용한 갭 투자를 막기 위한 조치가 시행되고 있습니다. 우선 전세자금 대출을 받은 뒤 9억 원이 넘는 집을 사거나 2주택 이상 보유하면 전세 대출금이 회수됩니다. 또 9억 원이 넘는 1주택자의 경우 공적 보증은 물론 서울보증보험의 보증도 받을 수 없습니다.[1월] 주택 유상거래 취득세율을 일부 변경 2020년부터 6억 원 초과 9억 원 이하 주택을 구입할 때 취득세율은 현행 2%에서 취득정가에 따라 1.01~2.99%로 세분화되어 있습니다. 또 집을 3채 이상 보유한 가구가 추가로 집을 살 경우 4%의 취득세율이 적용되고 있습니다. 현재 주택 유상거래를 취득하면서 서민 주거 안정을 위해 기본세율(4%)에 비해 낮은 13%(6억 원 이하 1%, 6억 원~9억 원 2%, 9억 원 초과 3%)의 세율이 적용되지만 다주택자도 낮은 세율을 적용하면 주택 소유의 편중을 초래해 조세 형평성에 어긋난다는 지적을 받은 안입니다.​

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[2월] 주택청약시스템 이관=2월 1일부터 주택청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 이관된다. 1월 중 청약DB 및 관련 자료가 이관되어 2월 이후 입주자 모집공고가 이루어지는 단지에서 한국감정원에서 청약업무를 하게 됩니다. 자료 이관을 위해 설 연휴 전후(1월 24일~27일) 일정 기간(연휴 포함 3주 내외)에 신규 모집 공고 업무를 중단할 것으로 예상됩니다.[2월] 실거래가 신고기간을 단축, 2월 21일부터 부동산 실거래 신고기한이 60일에서 30일로 단축됩니다. 계약이 무효나 취소된 경우에도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내에 신고해야 하며 이를 어기면 500만 원 이하의 과태료가 부과되므로 주의해야 한다. 또 실제 계약을 체결하지 않았는데도 거짓 신고할 경우 3,000만 원 이하의 과태료 규정이 신설됩니다. 실거래가 신고기간을 짧게 조정하는 이유는 보다 정확한 시세정보를 노출하는 동시에 부정거래를 막기 위한 조치로 풀이된다.[2월] 계약서 작성단계에서 부동산 중개보수 협의 2월부터 공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물의 이해·설명서에 거래 당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 추가될 예정이었다. 그러나 국토부는 이 중 협의된 중개수수료를 중개대상물 이해·설명서에 기재하는 방안을 철회한다는 방침을 내놓았다. 거래 당사자인 매도인과 매수인의 중개수수료가 다를 경우 충분한 설명과 협의를 거쳐 결정한 수수료라 하더라도 분쟁 소지가 되는 등 부작용이 우려된다고 판단했기 때문이다. 단, “중개보수 등에 관한 사항에 대해 설명을 듣고 협의했다”는 이해란을 마련하는 내용은 기존과 동일하게 진행됩니다. 중개수수료 최대 요율이 고정요율인 것처럼 간주되는 것을 막기 위해서다. 이번 개정안이 시행되면 공인중개사는 부동산 계약 시 중개수수료에 대한 충분한 설명과 협의를 거친 뒤 거래 당사자의 이해를 얻어야 한다.​

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자금조달계획서 제출대상 확대 및 거래소명 강화=3월부터는 투기과열지구 3억 원 이상 주택 취득시는 물론 조정대상 지역이 3억 원 이상 주택과 비규제지역 6억 원 이상 주택을 취득할 때도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 이와 함께 투기과열지구 9억 원 초과 주택실거래신고 때는 자금조달계획서와 함께 소득할인증명서, 예금잔액, 전세계약서 등 객관적인 증빙자료를 제출해야 한다. 이는 자금조달 계획을 투명하게 함으로써 비정상적인 투기 수요를 근절시키기 위해서다.[3월] 불법 전매 시 청약제한 및 재당첨제한 강화 3월부터 공급질서 교란행위 및 불법 전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지되어 있습니다. 또 현재 지역이나 주택 면적에 따라 15년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 분양가상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한이 적용되고 있습니다.[1분기] 주택연금 가입대상 개편 보유 주택을 활용해 국민의 노후생활 안정을 위한 자금을 지원하는 주택연금제도. 주택연금에 가입할 수 있는 연령과 주택이 이르면 2020년 1분기에 개편 시행될 예정이다. 현행 60세 이상이 가입 가능한 연령조건은 55세 이상으로 완화되고 가입 가능한 주택의 기준도 시가 9억 원 이하에서 공시판매가 9억 원 이하로 변경될 계획이다. 공시판매가 이 시세의 약 70% 안팎에 형성돼 있는 것을 감안하면 시가 13억 원 안팎의 주택 보유자까지 주택연금 가입이 가능할 것으로 보인다.​

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[4월] 민간택지 분양가상한제 유예기간 종료→2019년 화제를 모았던 민간택지 분양가상한제가 유예기간을 거쳐 2020년 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청단지부터 본격 적용된다. 또 510년 전매제한과 23년 실주도 의무화된다. 분양가상한제 적용 지역에는 서울의 강남 서초 송파 강동 영등포 마포 성동 동작 용산 서대문 중구 광진 등 13개 구 전역과 강서 노원 동대문 성북 은평 등 5개 구 37개 동이 포함됐다. 이와 함께 경기는 집값 상승을 주도한 과천 하남 과천의 13개 동이 상한제 대상으로 지정됐다.[4월] 100가구 이상 공동주택 관리비 의무공개=4월 24일부터 100가구 이상 아파트 등 공동주택은 관리비 공개가 의무화된다. 지금까지는 300가구 이상 또는 150가구 이상 주상복합건물 등 의무관리대상으로 지정된 공동주택만 관리비를 공개했지만 이것이 100가구 이상으로 기준 강화된 것이다. 이를 위해 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 21개 항목이 공개될 예정이다.[5월] 연 2,000만원 이하 주택임대소득세 신고까지는 주택에서 월세 또는 임대를 한 경우 연간 수입이 2,000만원 이하면 비과세가 적용되었다. 그러나 연간 2,000만원 이하의 임대소득도 2019년 귀속분부터 소득세가 부과되므로 2020년부터는 세무당국에 신고해야 한다. 단, 연간 2,000만원 이하 소득자는 분리과세 또는 종합과세 중에서 선택할 수 있다. 부부합산 위주로 주택이 2채라면 연간 월세소득에, 3채 이상이면 월세와 보증금 3억 원 초과분에 대해서는 간주임대료를 계산해 6월 1일까지 신고해야 한다.

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[6월] 신용카드 월세 납부 서비스를 출시하는 세입자가 집주인에게 월세를 신용카드로 낼 수 있는 서비스가 이르면 6월 출시됩니다. 월 200만 원 한도 내에서 부동산 월세를 신용카드로 납부할 수 있는 서비스로 신한카드가 준비 중입니다. 이를 잘 활용하면 세입자는 당장 금품이 부족해도 월세를 지체하지 않고 낼 수 있고, 임대인도 월세 연체나 미납이 없는 안정적인 임대사업 운영이 가능할 것으로 기대됩니다.[6월] 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 한시적 배제소득세법 시행령 개정(2020년 상반기 중)에 따라 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세 중과 없이 장기보유특별공제도 적용됩니다. 양도소득세 부담으로 집을 팔 수 없는 다주택자에게 제한적인 퇴로를 열어준 셈입니다. [7월] 도시공원 일몰제가 시행되고, 2000년에 도입된 도시공원 일몰제가 2020년 7월에 처음 시행될 예정입니다. 도시공원 일몰제는 도시계획시설상 도시공원으로 지정한 후 20년 이상 공원을 조성하지 않으면 도시공원에서 해제되는 제도입니다. 그러나 공원 일몰제가 시행되면 약 340m2라는 거대한 면적을 공원으로 사용할 수 없게 되는 문제가 발생합니다. 이는 결국 1인당 공원 면적을 4m2 수준으로 급감시키는 결과를 가져옵니다. 이에 따라 정부와 지자체는 공원 부지 확보를 위해 다양한 노력을 기울이고 있습니다.

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[8월] 허위 매물을 게시한 공인중개사 처벌 규정 신설 2020년 8월부터 허위 매물을 게시한 공인중개사 처벌 내용을 담은 공인중개사법 개정안이 시행될 예정이다. 개정안에 따르면 민간에서만 시행돼 온 카페와 모바일 허위매물 모니터링을 국토교통부에서도 실시하고 허위과장 광고를 게재하는 공인중개사에게는 최고 500만 원의 과태료를 부과한다. 그러나 사실 허위매도라는 정의 자체가 모호해 이를 교묘히 이용할 경우 법 시행 후에도 눈에 띄는 효과를 기대하기 어렵다는 우려의 목소리도 있는 것으로 알려졌다.[2020년] 공모형 리츠 부동산펀드의 세제혜택을 확대, 이르면 2020년부터 공모형 리츠와 부동산펀드를 통한 배당소득에는 다른 금융소득과는 분리하여 더 낮은 세율이 적용될 예정이라고 한다. 연간 5,000만 원 한도로 부동산 간접투자 배당소득에 9%의 세율로 분리 과세된다. 저금리 기조가 계속되면서 시중에 풀린 유동성이 분양시장으로 유입돼 집값 상승의 원인이 되는 것을 막기 위한 정부의 조치라는 것이다.[2020년] 단독주택 미니빌딩 등의 상속증여세 과세표준 기준시가 감정가 단독주택이나 소형빌딩을 상속증여할 때 세금이 크게 늘어날 전망이라고 한다. 그동안 단독주택과 연립주택은 시세 파악이 어려운 사정으로 대부분 시가의 60% 수준인 기준시가로 계산해 상속세와 증여세가 과세돼 왔다는 것. 이에 따라 다른 부동산보다 세금 부담을 덜 수 있었지만 과세 형평성 문제로 2020년부터는 기준시가 대신 감정평가를 실시해 시세와 같은 수준의 과세표준을 적용해 세금이 부과될 예정인 것으로 알려졌다.

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[2020년] 종합부동산세 세율조정 공시예상가 9억 원 이상의 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산세율이 0.1%p~0.8%p 인상된다고 한다. 주택 보유에 대한 세부담을 높이는 취지라고 한다. 특히 2020년 부동산 예상가격 공시 및 공시 예상가격 신뢰성 제고 방안에서 공시 예상가격 현실화율을 집값에 따라 상향 조정할 예정이어서 공시 예상가격 상승과 맞물려 종합부동산세 상승폭은 더욱 커질 것으로 보인다는 것. 한편 1가구 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 세액공제율을 현행 70%에서 80%로 높여 실수요 1주택자의 부담이 줄어들 것으로 알려졌다.[2020년]공시 예상가격 현실화 및 형평성 제고, 시가 9억원 이상 주택을 대상으로 한 부동산 예상가격 현실화율(시세 대비 공시반영률)이 상향 조정된다고 합니다. 9억 원 이상 주택의 60~70%가 평균 현실화율에 미달해 형평성을 확보하기 위한 공시예상가격 현실화가 시급하기 때문이다. 현실화율 향상 수준을 예상 가격대별로 각각 70%, 75%, 80%로 잡고 이에 따르면 30억 원 이상 공동주택 현실화율은 시세의 80% 수준까지 올라 보유세가 크게 오를 전망이다.​

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